中古戸建てを買った

はじめに

こんばんは、いちスプラトゥーンプレイヤーのつぼです。最近はサーモンラン全ステ金バッジを目指してがんばっています。今バージョンから始まるビッグランも楽しみにしています。

さて、この記事は Splathon Advent Calendar の3日目の記事として書かれました。家を買った話を書きます。

TL; DR

• 快適にリモートワークできる中古の戸建て住宅を買った
• 首都圏の不動産は高すぎるので、郊外に良い物件が見つかるまで待った

私について

https://tubo28.me/about.html

• アラサー男
• 会社員
• 既婚子供無し
• 共働きリモートワーク

背景

2021年初夏。川崎市内の賃貸マンションに住んでいました。とても住みよい場所でしたが、マンションには問題がありました。というのも、新型コロナウイルス感染症流行のため夫婦ともリモートワーク生活となったものの、狭い2DKの間取りはそれには不向きでした。お互いのオンラインミーティングの声が干渉しまくりです。

また、子育てはできない狭さだったというのも問題でした。将来的に子供は二人ほしいと考えています。しかしそのマンションに子供一人ですら子育てするスペースはありません。育児と家探しを並行でやるのはつらいと聞いていたこともあり、買う買わないは別にして近々引っ越すつもりでした。

そこで、まずはファミリー向け賃貸を探しました。それまでずっと賃貸だったので自然な発想でした。

しかしリモートワーク夫婦が子供二人（予定）と暮らせる部屋となると、安くありませんでした。というかそのような物件数自体が少なく、選択肢が狭まってしまいます。この時点で買った方がいいのではないかという予感がしてきます。

少し調べると、人生の中で今は買うのに悪くない時期だということが分かってきました。アラサーの今買って35年でローンを借りたときの完済時期が60代、つまり定年後のまだ働いていそうなくらいの時期になると予想されます。また仕事のキャリアの観点では、転職で収入を上げるのが当たり前の業界にいて、今勤めている会社のネームバリューと勤続年数（ローン審査に影響します）を考慮すると買い時でした。

何よりも、一つのことについて長く悩むのは嫌いなので、試しに購入を前提とするおうち探しをすることにしました。

家探し

「希望が完璧に叶う物件は無い」というのは不動産を探す上でよく言われる言葉です。なので 広くて東京に通えて地震で崩れない家 という最低限 (?) の条件に絞って探し始めました。特に 広い というのは重要な条件でした。子供が複数欲しくてリモートワークができて片付けるのが苦手となると必須です。特にこれと言って譲れない条件はありませんでした。駅に近いといいとは思っていましたが値段を見ると諦めざるを得ません。予算もここには書きませんが一定の値に決めました。 東京に通えさえすれば場所に希望は無く、当初はマンションと戸建てはどっちでも良いと思っていました。私はどちらかというと戸建て派、妻はどちらかというとマンション派でしたが夫婦の総意としては強い希望はありませんでした。

なので、まずは感覚をつかむために近場のマンション内覧会や住宅展示場に足を運んだり、首都圏近郊の良さげなエリアまで雰囲気を感じるためだけに散歩に行ったりしました。ネットや書籍による情報収集ももちろんしました。Slackの #fudousan も画面に穴が空くまで読みました、ありがとうございます。

いろいろ見た結果、予算的に新築は無理であること、また都心アクセスと予算のバランスを取ってエリアは 首都圏郊外の都心まで1時間くらいの場所 を目指すことで、夫婦間で合意しました。

さて、ここで予算をわりと保守的に安く設定したので苦労しました。2022年現在、首都圏の不動産は高すぎです。

リモートワークだしじゃあいっそ地方都市まで引っ越して安く済ませたいものですが現実的にはそうもいきません。

個人的には、長い目で見ると業務内容的に不可能な業種を除いてリモート化の流れは止まらないと思っています。リモートワークの普及が郊外の地価が上がっている一因となっているくらいで、少なくとも、今郊外でリモートの良さを享受している人たちが社会の意思決定層の年代になったときに、通勤に回帰するとは思えません。知らんけど。まあ僕はリモートワークが続けられるような人生の立ち回りをしていきたいと考えています。

しかし、妻が勤務するようなJTCには、リモート会議やドキュメンテーションが苦手とかいうしょうもない理由でリモートワークが嫌いな人が部長クラスにまだまだいます。本当にそういう人たちはGitLab社員の爪の垢を煎じて飲んでほしい。下記は現代人が参考にすべきGitLabのリモートワークハンドブックです。ググると日本語スライドもあります。

とにかく、そういった理由でリモートワークに完全移行できない間は、通勤への回帰に備えておかなければいけません。

しかし世の中そう甘くありません。都心へのアクセスと地価は明確にトレードオフの関係にあります。穴場はありません。特に、ここ数年の首都圏の不動産はバブル期以上の高値を付けており、いい感じの物件、例えば下のようなクエリで検索して出てくる物件は7000～8000万円です。

• 立川、国立、調布、府中あたり（東京、新宿まで30～40分）
• 中古マンション
• 駅徒歩10分以下
• 築15年以下
• 子持ち夫婦がリモートワークできる専有面積または間取り

雰囲気としては、ここから何かのグレードが1段階アップ・ダウンするごとに10～20%値段が上下します。

ここ10年くらいで日本人の手取りはほぼ変わらないのに、マンションは何千万も上がっています。やばすぎです。

じゃあ埼玉か千葉の東京に出やすい場所で、と考えますがそれでも高いです。みんな考えることは同じです。

仮に6000万円という値段でも、融資の審査で物件価値を重視するフラット35なら我が家の収入でも借りられます。

しかしフラット35の標準的な実行金利である年1.5%で計算すると18.4万/月の返済となります。その金額を無理して払ったとしても今後子供が生まれたら家計はどうなるのでしょうか。また将来35年以上に渡って今の収入を維持する気力と健康は続くでしょうか。

ということを考えると危険に思えます。

また、ちょっといい場所に住んだところで人混み嫌いな私がどれだけ外出するのか？23区内で一人暮らししていたときの生活はそんなに良かったか？

そういったことを考えていると販売員のトークによって押し上げられた購買意欲も減衰していきます。

しかし、だからと言って価格帯を落とす訳にはいきません。マンションにも穴場物件などというものは存在せず、異常に安いマンションには何かしらこれはあかんやろというポイントがあります。

• 駅から遠すぎる
• 高い管理費・修繕積立金
• 雨の日の見学会で現在進行形で結露する窓
• 出し入れに時間がかかるため利用率が低い駐車場
• 大雨による浸水実績
• 後で触れるネットの件
• etc.

一般論として、マンションの最大のメリットはクオリティが安定していて、誰にとっても便利で住みやすく需要があること、つまり売りたいときに売りやすいことです。いらなくなったら売れるのです。なので投資家や、老後に夫婦二人だけになるような核家族に人気があります。

対して上に挙げたような欠点が目立ちすぎる物件は、住みづらいのは当然として売るときに足下を見られます。他方で修繕積立金や面倒な自治からは逃れられません。良いとこ無しです。

そしてそれらの地雷マーカーをクリアしている物件があったと思ったら専有面積60平米代だったりします。個人的にはその空間で家族4人で生活したとして、狭すぎて将来詰むと思うのですがどうなんでしょう？ドが付くほど田舎の広い日本家屋で育った者としてはやっていけるとはちょっと思えません。

高騰するマンションに対する見解は下記kumagiさんの記事に完全に一致します。

この記事が書かれてから1年4ヶ月後の2022年12月現在に至るまでも、下がる下がると言われながら上がっています。

買う人がいるから上がる訳ですが、購買層は世帯年収2000万を超えるような高収入世帯、そして中国の投資家だけ……というわけではなく、我々と同じような世帯収入の家庭が買うこともあるようです。実際私の同じような収入の友達にも買っている人はいます。

そういった人たちは最初から売る前提で考えていることが多いです。これからも東京の不動産は上がるし金利は低いので、今買って子育てが終わったら売り、親は小さい家に住み替えるのがお得でしょうという考えです。

それについて、私としては売れる前提で巨額のローンを借りるのは怖すぎるのですが、どうなんでしょう？事実として近年ものすごく上がっていますし、マンションを買う人の大部分はその前提で動いているので完全に皮算用ではなさそうです。しかし月18万円という数字を取り返せるか、せめてその時のローンの残債を築古になったマンションで返せるかというのも信じ切れないです。

なので自分としてはそこは諦めてよくて、そこが評価されて高騰しているマンションというものに魅力を感じなくなってきます。というかそんな投資じみたことをするならRIETでいいです。

あとは人が多すぎるところが嫌い。まいばすけっとはスーパーとして認めていない。子供は中学校まで公教育でいいと思っている。まとめて最後に書いたこれらも決定的かもしれない。

このような状況なので、特に市場が盛り上がっているマンションではなく、比較的上昇が緩やかな中古の戸建てが自動的に選択肢として濃厚になっていきます。

いざ購入

家探しを始めて一年の2022年夏。既にスーモウォッチングに疲れていたある日、知人経由で紹介された営業に相模原市の中古戸建てを紹介されました。カタログスペック上は

• 予算少しオーバー
• 「広くて東京に通えて地震で崩れない」は全て満たす
• 相模原市
  • 妻の実家から車で40分なのが地味にグッド
  • その他親戚も神奈川県エリアに多い
  • 東京ブランドも湘南ブランドも無いので値段は控えめ
• 駅徒歩17分
• 最寄りは橋本駅
  • 京王線で橋本～新宿が乗り換え無し45分、橋本～渋谷が乗り換え1回50分
• 築13年
• 間取りはいい感じ

と、予算と駅徒歩が気になりますが総合的にはちょうど良く見えます。

現況居住中の家は生活感ある部屋が公開されることを嫌って写真をネットに載せないことがよくあります。この家もそうだったためまずは行ってみることに。

で、いざ現地で見てみると、築10年以上とは思えないほどきれいな家でした。たまたまこの家を見る前にローコストハウスメーカーの新築を見ていましたが、その時営業がプレゼンしていた最新設備が建築時点でほぼ揃っていました。当時で坪単価100万近くしたんじゃないかな……。それが今だと建物価格1000万円台なのが恐ろしいです。これが日本で戸建て住宅を資産として見たときの現実ですが、買う側としては助かります。

単純に金を掛けて建てていそうなのもありますが、よく手入れされているのが良いところでした。

土地の方も駅徒歩を除いて大きな問題が見つかりません。台地の上の固く水はけが良い地盤、接道は市道、近所に郊外型のスーパー。駅まで行けば駅ビルがあって賑やかです。ついでに橋本駅は2027年に開通予定と言われるリニア新幹線の駅ができます。静岡県知事がごねている影響で十中八九遅延しますが……。

リニアの影響で橋本駅周辺はマンション建設ラッシュです。そんなに期待して大丈夫なのでしょうか？

話を戻すと、紹介された家の最大の問題点は立地でしょう。郊外戸建てかつ駅から遠めという時点で資産価値云々はほとんど諦めることになります。

しかし現時点で住みやすい。駅から実際歩いてみると妥協できる程度の距離。予算少しオーバーとはいえここまでクオリティが高い中古もなかなか無い。ということで私、妻とも 「ここでよくない？」 という意見で一致します。

その後登記簿やホームインスペクション等の確認を経て購入意思を伝えました。ピンと来る物件に出会ってからは早かったです。

振り返って

現実的な値段でとても良い家に引っ越せたことに満足しています。前オーナー家族が丁寧に手入れして住んでいたことが随所から感じられるので、我々も少しでも長持ちするように住みたいと思っています。

また、自分で不動産について勉強しながら1年掛けて探していても、結局は信頼できる営業の見つけてきた家を買うことになりました。それで納得していますし、海千山千の営業を見極めるためにも勉強は必要なので無駄ではありませんでしたが、結局は信頼できるプロを頼ることになりました。

もしこの記事をこれから家を買おうとしている人が読んでいたら、無理なローンを組んだり安かろう悪かろうな住宅を買ってしまうリスクもあるので、 業界知識の無い人間が慌ただしく買うのだけはやめとけ と伝えたいです。最低限学習コストを払い、十分時間をかけて良い物件・営業との出会いを待つのをおすすめします。漫画『正直不動産』に出てくるような営業は実在します。

買った家について

ここまででアドベントカレンダーに書きたかったことは書き切りました。残りは家の自慢などをします。

他人の好みでカスタマイズした家なので、内外装の全てのチョイスが我々にとって最適とは限りませんが（例: ベランダは要らん）、特段変なところはなく普通に住めています。

下の写真はリビングダイニングと300cmの対面キッチン。賃貸時代に床を這っていたLANケーブルも無くなり（詳細は後述）、下の階を気にする必要も無く存分にリングフィットアドベンチャーができます。そこそこ自炊するのでキッチンも便利に使っています。

建築物としての最大の特徴、リビング螺旋階段です。前オーナーがリビングを少しでも広くするために採用されたと思われます。筋トレ用ゴムチューブを引っかけるのに利用しています。

筋トレは低体重で保険料が上がったことを重く受け止め最近増量のために頑張っています。

2階の間取りは部屋が廊下を挟む形になっているため声が干渉することは無く、各部屋に有線LANコンセントがあるのでリモートワークも快適です。

築年数的には内装外装ともに補修が必要になってくる時期です。屋根は素人目にも傷んできているのでそのうち修理かなと思っています。エコキュートと食洗機は売主によって3年前に交換済みでした。今は半導体不足で調達に3ヶ月かかっても普通なのでとても助かっています。実際エアコンは全部交換しましたがそのくらい時間がかかりました。

ネット環境事情

FTTHと隠蔽LAN配線は戸建ての醍醐味です。 写真のように、光ファイバー引き込み部分のすぐそばのコンセントにラベル付きのRJ45端子がたくさんあります。そこからLANケーブルが壁の中のパイプを通り家中のコンセントに繋がっています。中古でここまで整理されているのはたぶん珍しく、助かりました。VDSLでケーブルが床を這っていた賃貸時代と比べると目覚ましい技術革新です。

光クロス（ベストエフォート10Gbps）の契約をしたのに最大1Gbpsのcat 5eケーブルだったのが惜しいところです。まぁ築年数的に仕方ありません。DIYで全ケーブル6aに交換することも考えましたが、現実的にはNIC性能が1Gbpsを超えている端末が私のパソコンだけなため、私の自室への経路のみにとどめる予定です。12月がまるっと休みなのでその隙にやるつもりです。

実際問題ギガビットおうちLANをフルで実現するにはケーブル交換の労力、そしてルーターをはじめとする逸般の誤家庭向け機材に合計で十万円以上の投資が必要です。軽率にできるものではないのでそれで妥協しています。

ちなみに中古戸建ての配線は上のようなのとは異なり、建材にホッチキスのようなもので固定されていることや、そもそもLAN配線が無いことも多いです。その場合ケーブルを引く作業をDIYでやる難易度が格段に上がります。

自由設計で建てる余裕があるなら、IT関係者が建てたブログ記事を見ると皆だいたい同じようにパイプを通しているので心配無用でしょう。

分譲マンションについて言えば、私の観測した範囲では光コンセントが占有部分にあり各部屋に隠蔽LAN配線が来ているのは一軒しか見ませんでした。恐らくオーナーさんの趣味で後から工事したものです。他は半分以上がマンション向けISPが配線も請け負ったいわゆるLAN配線方式、次いで光回線と謳いつつ各戸まではVDSLのパターン、ケーブルテレビ系、NURO光といった具合でした。

仕事柄、toCのwebサービスにおいてIP banが施される風景をよく目にしているので、LAN配線方式はインターネットにおける素行の悪い隣人がいるリスクを考えると、個人的にはそれだけで購入を躊躇します。ともすると築古でcat 5ケーブルを使っている可能性を考えても同様です。まぁマンション住まいのリモートワーカーやゲーマーたちも知人に多くいるのでまともな品質・民度のマンションなら大丈夫なのかもしれません。

かかったお金

みんな大好きお金の話。

家と土地の代金はなんとなく察していただければ……。

それ以外については

• 仲介・登記・ローン融資手数料
• 火災保険
• 引っ越し
• ハウスクリーニング
• エアコン交換
• 固定資産税

などの費用を追加で払っています。 合計450万円 (固定資産税除く) くらいです。ひえー。全て現金なのでマネーフォワードの預金グラフが悲しいことになりました。よく賃貸と比べて買うのは初期費用がすごいと言いますがそれに関して言えば完全に正しいです。

固定資産税は払うのが来年なのでよく分かりませんが、所得税の住宅ローン控除でだいたいチャラにできる算段です。ちなみに中古は新築より控除の上限が小さくなっており、新築と比較する際は注意が必要です。悲しいなあ。

ローン

ローンは金利が一番安かった銀行で変動金利、私一本のフルローンにしました。円安の原因として最近ニュースで騒がれているように、日本の金利は今びっくりの低さです。おかげで月々の支払いは川崎の賃貸より安くなっています。

私一人で借りられなかったときのためにペアローンも考慮に入れていましたが幸いにもいい条件で審査が通った銀行があったので単身ローンとなりました。ペアローンは夫婦共々働き続けられれば住宅ローン控除がダブルで受けられて最もお得ですが、そうじゃないときのデメリットがめちゃめちゃ大きいのでできれば避けたいと考えていました。離婚リスク、産休育休後の職場復帰失敗リスクがあります。

売主都合で売買契約から引き渡し日（＝ローン融資日）までに時間があったので、その間に良い条件のローンをゆっくり探せたのは逆に良かったかもしれません。同じ理由で引っ越しも安くなりましたし。最近の住宅ローンは金利の低さがサチってしまっているため団信とか手数料とかのような金利以外の面で差を付けようとしているので、選ぶのは結構難しかったです。

変動か固定かというのはよく議論の対象になるものではありますが、私の理解だと未来に金利が上がるリスクをこちらが負うか銀行が負うかの違いであって、自分でその対策ができるなら変動金利がお得だと考えています。具体的には、金利が急上昇する局面になったときに繰り上げ返済の判断をすること、そしてそのためのお金を用意しておくことです。NISAをやりましょう。

また、35年ローンの返済をシミュレーションしてみると、金利を一定と仮定したとき、35年で払うことになる利息のほぼ半分を最初の10年で払うことが分かります。なので最初の時期に金利を低くして元金をゴリゴリ減らすのが肝要です。将来的にたぶん金利は上がるので尚更です。そのためには超低金利の今のうちは変動金利で借りるのがいいんじゃないかなあというのが私個人の考えです。

マーケットタイミングについて

さて我々は今買ってしまったわけですが、時のマーケットが買い場だったかは正直分かりません。

世間的には、不動産バブルが落ち着いてからとか、日銀黒田総裁の後任の金利政策が固まるまで待った方がいいなどという意見が多かったように思います。

ですが、一般人がマーケットタイミングを図って買うというのは現実的には難しいと思います。

東京の不動産価格は2010年代から上がり続けています。東京オリンピックが終わったら下がると言われてずっと待っていた層もいるそうですが、彼らにとっては悲惨な状況です。少子高齢化、人口減少により東京への集中はむしろ加速するというのが世間一般の考えのようです。価格上昇は今のところ止まる気配がありません。

また、そういった小難しい話を抜きにしても、普通は何らかの事情で必要に迫られて買うことが多いのではないでしょうか。子供が生まれて狭くなったとか、転勤するとか。私のようにリモートワーク化で必要になったとか。だいたい不動産価格ってバブル崩壊でもしない急激に動くものではないので待ってられないです。

欲しい時にいい感じの賃貸が空いてればそれで凌ぐのはいい考えだと思いますが、リモートワークできる広さの家族向けの賃貸って意外とありません。あっても割高です。

このような理由から、残念ながら一般人は（投資家ならさておき）バブルであろうが買いたくなったときに買うしかないというのが実際にやってみた感想です。

これからかかるお金

今後も家の維持と子供を育てるのにめちゃめちゃ金がかかります。ゆえに、家を買う前に人生の中でいついくらお金がかかるかシミュレーションし、今XX円のローンを組んで大丈夫か確かめる作業が必要です。ネット上には支払いは月収の三割までなどの情報がありますが、かなりいい加減な情報も多いです。スプレッドシートにローンと生活費と収入を入力して自分の手で計算するのがおすすめです。

YouTubeの住宅FP関根さんのチャンネルが参考になります。

FP（ファイナンシャルプランナー）とは、家計や個人投資家などの将来にわたるキャッシュフローについてコンサルタンティングを行う専門家であり、またそのための資格です。3級は素人にも手が出せるレベルになっています。関根さんのチャンネル等も参考になりますが、ネットで断片的な情報を集めるより、よくまとまったテキストに一度目を通す方が遙かに効率が良いです。

IT関係者に伝わるように言うと、FP3級はIT業界における基本情報のような立ち位置の資格です。受験はしていませんが、通読してみるととても為になりました。

私たちはこのような本を読んだ上で、とある独立系FPに有料相談しました。

結果は今のまま変に贅沢せず共働きを続ければ、子供を2人産んでも大丈夫といったところです。その一方で、私よりも妻が働けなくなると子供2人はやや厳しいと指摘されました。仮に私が倒れても団信で家が残る一方で、妻がそうなったときの保障が何も無いからです。また働き盛りの年齢の女性はがんに罹患する確率が高いです。なので

• 収入保障保険（片方が倒れてもやっていける程度）
• がん保険（妻のみ）

に加入しました。どちらも掛け捨てです。保険選びも地雷が多く、それだけで書籍一冊が書けるレベルなのでよく吟味する必要がありました。

独立系FPは相談料の相場が5万円からとけっこう高く、相談すること自体に諸説あります。ですが、まぁこのようなリスクが数字で可視化されたので相談して良かったと思っています。

将来住む家について

賃貸をゼロとしたときの持ち家の損益分岐点はかなり未来にあります。つまり家に長く住むほど買ったことがお得に働くので、可能な限り長く住みたいと考えています。あと単純に、一度家探しから購入までを経験してみて、面倒くさすぎてまたやりたいとは思わない……。

ですが、例えば子供の進学とか、出勤強制の会社に転職とか、何らかの理由で都会に引っ越す必要性が出てくるかもしれません。まぁその時にならないと分かりません。

もっと先まで考えると、我々が歳を取って腰が曲がったときに螺旋階段の家に住めるのか。相模原市がどうなっているのか。何も分かりません。子供が成長して出て行ったら2LDK程度のマンションで十分なため、そのサイズなら金沢あたり（石川県出身なので）の駅近マンションを貯金で買って移住できるかもしれません。

まあ10年後、20年後の世の中がどうなっているか誰も分かりません。極論、今こんな妄想を垂れたところで何にもなりません。結局は未来の選択肢を広げられるようにお金を作るのが一番だと思っています。NISA、iDeCoといった国の制度を利用した積み立て投資が節税にもなって良いので最大限やっています。

おわりに

以上、郊外の中古戸建てを買ったサラリーマンからのレポートでした。

もっと言葉選びとか構成とかを考えてちゃんとした文章にしたかったところですが、“done is better than perfect” ということで。

明日のAdvent Calender登録者はpikkoさんで「ロッキンが千葉に移転した跡地(ひたちなか)で開催したロックフェスの感想とか」です。