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賃貸マンションの探し方

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大学入学から社会人 n 年目の今まで何件かの賃貸マンションを移り住んできた。その経験から得た賃貸マンションの探しのノウハウを残しておきたくこの記事を書く。

前提

首都圏の大学・職場に通うために一人暮らし用賃貸マンションを探すための知見である。大学生や若い社会人にも払える家賃の部屋のことだけを考える。

賃貸仲介業者との接し方

前提として、賃貸契約は物件の貸主（大家さん）と借主（私たち）の契約である。賃貸仲介業者は、その間に入って物件を紹介したり、契約を結ばせたり1、住んでからのアフターサービスの窓口になる業者である。部屋を探している人にとって「不動産業者」、「賃貸業者」といえばそのような事業をやっている会社を指す事が多い。大手だとエイブル、センチュリー21、miniminiなどが有名だが、地元密着型の店もある。

さて、賃貸業者にとってお客さんは大家さんで、我々借主は商品である。業者は貸主との付き合いは長くなるので大切に接する。しかし、我々借主とはそうではない2。賃貸業者は宅建法により家賃の1.1倍までしか仲介手数料をとれない薄利多売の商売である。借主から0.55倍、貸主から0.55倍しか取れない。それでも借りる側としては大きな出費になる上に、業者は他の名目でも金を取ってくるので、契約時にいちばん金がかかる。また賃貸業者にアフターサービスの顧客満足度的なものにインセンティブがある会社も少ない。従って契約の数が全てとなる。こういった理由から賃貸仲介の営業は契約を急かしてくる。

持っている情報の面でも不利である。賃貸営業はその地域とそこにある物件のエキスパートである。しかし客はこれから住もうとする者であり、知識量の差は歴然である。

そんな不公平の中、借主ができるとことは複数の営業の話を聞き「当たり」の営業を探すことだ。部屋を選ぶ上で重要なのは「どの業者か」より「どの営業か」である。賃貸に限らず、不動産を選ぶことは何を妥協するか考えることである。理想を全て満たす物件はまず無いので、何かを妥協することになる。良い妥協案を複数提示してくるベテラン営業がアタリである。イマイチな営業だったときに店にチェンジを求めるのは現実的ではない。したがって複数の業者をあたるのをおすすめする。媒介契約の形態にもよるが、ある部屋を仲介できるのがその業者だけではないことも多い3。

業者とのコンタクト

引っ越したいエリアの業者の店舗に出向き、営業と一緒に内見するのが基本である。その際、店舗に行く前に予約するのを進める。大まかな希望や気になっている物件名を伝え、当日いつくか内見することになる。店としても準備の期間があるとやりやすい。最近だとメールでも対応しているところも増えている。

店を選ぶときは、Google Mapなどのレビューを見て、おかしな店ではないか確認することを勧める。先に「薄利」と書いたがそれはまともな遵法意識がある店だけで、客が暴利に気づかなければどこからも咎められないひどい世界である。法外に高い手数料や追加費用を取る業者は存在する。そのような業者は避けよう。

また、予約する前にネットでも探すといい。ここで重要なのが予算感をつけることと、自分が重視するポイントを片手に収まるくらいに絞ることである。 使うのはスーモなどで十分である。最近できた個人運営の Comfy も便利だ。めぼしい部屋をいくつかピックアップし、サンプルとして予約時に伝えてもいい。仲介形態によっては特定の業者でしか契約できないこともあるので、その部屋を掲載している業者に連絡を取ってもいい。

しばらく待ってでもいい物件が出てくるまで待ちたいのが消費者心理であるが、それは叶わない。仲介業者は今あるストックから捌きたがる。どうしてもそうしたいなら数ヶ月おきに業者をあたろう。しかし、素人に「○ヶ月に一度のベストマッチな物件」の見極めはできない。個人的には、やはり見極めの難しさから短期で決めるのとそう変わらないと思う。

時期

動き出すのは引っ越しの1～2ヶ月前で十分だと思う。薄利多売には客が買いたいときにいつでもあるという良さもある。

2～5月は非推奨である。2～4月は繁忙期で、どうしても店の対応が雑になる。また、スーモ等に載っている物件でも業者に確認したらもう売れているといったことがよくある。いわゆる「おとり物件」は宅建法で禁止されているが、忙しいとこういったことが起こる。引っ越し業者も繁忙期で引っ越し代が高くなる。また希望する日に予約できないことも多い。5月は繁忙期に売れなかったパッとしない部屋が多い

個人的な感覚としてはその他の時期には大きな差が無い。

物件探しから引っ越しまでのタイムラインの一例

私が2019年に東京23区内から埼玉県某市まで引っ越したときのタイムラインと考えていたことを例として紹介する。これ以外にも何度か引っ越しの経験があるが大きな違いは無かった。かかったお金も一緒に書いておいたので参考になれば。

引越し後にすること

新居に求めたもの (内見チェックリスト)

私が埼玉の部屋を探すときに気にしたこと。各項目の説明の量と私のこだわりの強さは比例する。上にも書いたが全てを満足する部屋は無いと心得ること。私は家賃、間取り、防災、インターネット以外は妥協するつもりで探した。

一人暮らしTips (おまけ)

自分はこうしているけどどれだけQOLを求めるか、几帳面かによってかなり違うと思う。

  1. 宅建法（宅地建物取引業法）の取り決めで宅建士（宅地建物取引士）がいないと契約できないので、ほぼ必ず業者のお世話になる。 ↩︎

  2. ちなみに不動産「売買」業者は一つの売買契約で数百万円儲かる。また客にとっても一生に一度の高い買い物になることが多く慎重になるので信頼関係が大切になる。したがって業者は客に多く情報を多く与えゆっくり接することが多い。 ↩︎

  3. 3つの媒介契約「一般・専任・専属専任」の違いを徹底解説〜その2｜イエステーション 北章宅建 ↩︎

  4. 今(2022年07月)の私のネット環境はこれ。 ↩︎